Художественный кейс: офис с арендатором, которого не было в договоре

Это художественный кейс. Он основан на типовых рисках сделок с коммерческой недвижимостью, где юридическая чистота объекта не всегда совпадает с его фактическим использованием.

Инвестор рассматривал покупку небольшого офисного этажа. В выписке объект выглядел свободным, продавец обещал передать ключи сразу после регистрации, а переговоры шли быстро: помещение планировали использовать под собственный проект через месяц.

Во время осмотра аналитик заметил вывеску неизвестной компании, пропуска на ресепшене и рабочие места за стеклянной перегородкой. Продавец объяснил это временным хранением мебели знакомого арендатора и попросил не придавать значения мелочи.

Проверка фактического использования показала, что третья компания оплачивала интернет и клининг для этой части этажа, а ее сотрудники регулярно заходили по электронным пропускам. Формального долгосрочного договора не нашли, зато обнаружили переписку о продлении устной договоренности и претензию по возврату депозита.

Покупатель попросил включить в сделку акт освобождения, перечень пропусков, подтверждение отключения доступов и удержание части цены до фактической передачи помещений. Продавец согласился на условия после того, как понял, что прежняя схема пользования станет препятствием для регистрации и запуска проекта.

Сделка состоялась позже, но с понятным графиком освобождения и финансовым резервом на случай задержки. Инвестор избежал ситуации, когда право собственности уже получено, а кабинетами продолжает пользоваться чужая команда.

При покупке коммерческого объекта полезно проверять не только реестр и договоры. Осмотр, пропускной режим, коммунальные платежи, интернет, охрана и фактические пользователи часто показывают риски, которых нет в рекламной презентации объекта.